20城二手住宅去化周期连续增长4个月乐

全国主要城市二手房库存报告

8月60城二手住宅库存量小幅增长，上海增长最快。年8月全国60个城市的二手住宅库存环比增长3.8%。其中，上海8月挂牌量增长显著。主要原因是7月4日上海推出二手房“核定价”后当月挂牌量异常降低，导致8月上海的环比增速数据大幅异动。

20城二手住宅成交量连降3个月，市场持续转冷。8月20城二手住宅成交总量明显下滑，同比降速扩大至32.2%。从近12个月成交量的移动平均值来看，8月20城同比增速迅速收窄；其中，北京、广州、上海同比增速较高，说明今年一线城市二手住宅市场偏热。

20城二手住宅去化周期连续增长4个月，上海去化周期快速拉长。去化周期较短的城市有上海、北京、金华、厦门、无锡等，较长的城市包括成都、南昌、北海等。郑州受水灾和疫情影响，楼市阶段性十分低迷，8月去化周期环比增速最高。深圳去化周期稳定增长，二手住宅市场逐渐形成供大于求的格局。

预计下月20城库存继续回升，去化周期继续拉长。全国多城陆续跟进二手房参考价机制，以及二手住宅“停贷”的消息引发了市场连锁反应，不少购房者在首付飙升的压力下，出手更谨慎。

8月60城二手住宅库存量小幅增长，上海增长最快

本报告以贝壳网上相关城市的二手住宅在售房源，作为相关城市的二手住宅库存指标。截至年8月末，全国60个城市的二手住宅库存量为.9万套，环比增长3.8%。二手住宅库存排名前十的城市分别为重庆、天津、沈阳、南京、成都、苏州、哈尔滨、武汉、广州、青岛，其中重庆库存量为15.9万套，天津为15.8万套，沈阳为15.1万套；排名后三位的城市分别为三亚、海口、宝鸡，库存均在1万套以下。

8月二手住宅库存环比增速排名前十的城市依次是上海、三亚、南京、呼和浩特、湖州、银川、乌鲁木齐、赣州、芜湖、兰州。其中，上海8月挂牌量约3.4万套，增长显著。主要原因是7月4日上海推出二手房“核定价”，要求房地产经纪机构和房地产信息服务平台企业不得对外发布没有通过挂牌价格核验的房源信息，7月挂牌量异常降低，导致8月上海的环比增速数据大幅异动。

8月环比增速排名后五位的城市依次为长沙、海口、太原、南充、南通。其中，长沙8月减少了约套房源，环比降速最大。7月29日，长沙市房地产中介协会发布《关于严格落实房源核验发布政策的提示》，指出自年8月1日起，所有未核验房源必须下架。长沙受调控政策影响，近期同样数据异动。

20城二手住宅成交量连降3个月，市场持续转冷

8月20城二手住宅成交总量明显下滑，同比降速扩大至32.2%，已连续下降3个月。从近12个月成交量的移动平均值来看，8月20城同比增速降至16.9%，迅速收窄；排名前三城市为上海、北京、广州，8月分别成交2.91万套、1.78万套、1.15万套；排名后三位的城市为北海、南宁和南昌，8月分别成交0.08万套、0.2万套、0.2万套。

8月政策调控力度持续升级，多城陆续跟进二手房参考价机制，市场预期转冷。预计下月二手住宅市场继续承压，延续回落状态。

年8月，二手住宅近12个月月均成交量同比增速最高的三城为北京、广州、上海，增速分别为44.6%、44.8%、42.9%，说明一线城市二手住宅市场偏热；增速最低的三城为成都、深圳和东莞，分别为-42.3%、-28.5%、-22.4%。

20城二手住宅去化周期连续增长4个月，上海去化周期快速拉长

20城二手住宅去化周期，以“库存/近12个月平均销量”的公式来计算。根据统计数据得知，年7月20城二手住宅总去化周期为13.6个月，较上月环比增长5.5%。目前20城去化周期已连续增长4个月。

去化周期较短的城市为上海、北京、金华、厦门、无锡，依次为1.2、4.6、5.3、7.2和7.2个月。一线城市去化周期均低于20城平均值13.6个月，反映了一线城市二手住宅较热，供不应求。去化周期较长的城市包括成都、南昌、北海，其中成都的去化周期为32.2个月，南昌为31.2个月，北海为24.8个月。数据反映了这几个城市的二手住宅市场供大于需，二手住宅库存需较长时间来去化。

从环比增速来看，8月二手住宅去化周期增速最快的前三名依次为郑州、上海和深圳，增速分别为31.2%、27.1%、22.7%。其中，郑州受水灾和疫情影响，楼市阶段性十分低迷：“7.20”特大暴雨造成市场短暂停摆一周，8月初疫情蔓延，线下售楼部几乎全部关停，成交量低至冰点，直到8月下旬疫情得到有效控制后，市场才开始逐渐恢复。8月上海去化周期开始快速拉长，可见二手房指导价政策初见成效。8月9日，上海二手房申请房贷开始执行“三价就低”原则作为贷款申请房价标准，市场整体进入观望阶段，预计下月上海去化周期将进一步拉长。深圳8月二手住宅成交量再创年来新低，去化周期稳步回升，说明此前深圳调控的效果显著，二手住宅市场逐渐形成供大于求的格局。

8月去化周期环比增速最小的三城分别是武汉、成都和南昌，增速分别为-2.1%、-1.2%、-0.5%。

总的来看，全国多城陆续跟进二手房参考价机制，以及二手住宅“停贷”的消息引发了市场连锁反应，不少购房者在首付飙升的压力下，出手更谨慎。预计下月20城库存继续回升，去化周期继续拉长。

文章来源:易居研究院

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