房地产行业投资策略张弓搭箭,一触即发

（报告出品方/作者：申港证券，曹旭特、翟苏宁）

回顾本轮地产周期及行情，调控政策始终聚焦于行业的主要矛盾并保持着引导预期的能力。具体来看，伴随着行业困境的主要矛盾变化，政策松绑共经历了四个具有清晰特征的阶段，分别为政策风向转变（年9月末-年2月中）、需求端宽松加速（年2月中-6月）、聚焦“保交楼”（年7月-10月）、以及加速纾困阶段（年11月-年1月）。第一阶段（年9月末-年2月中），对房地产行业政策风向出现转变，供给需求两端政策均有松绑，但表态意味大于实质，整体力度不强。其中9月末-10月，多个公开会议上相关部门发声，表示将维护房地产市场健康发展，合理的融资需求得到满足，标志着本轮政策转向起点，随后在开发贷、“因城施策”调控领域均有宽松转向；但整体来看，这一阶段政策放松尚不显著，部分地方政策也存在“一日游”现象，政策边际仍处于摸索阶段，部分重点政策变动如下：

政策表述由“调控”向“稳定”转向，行业风险已纳入考量：年9月24日，央行货币政策委员会三季度例会上，提出要“维护房地产市场的健康发展，维护住房消费者的合法权益”；年10月27日，21年金融街论坛年会上，央行副行长潘功胜指出，行业风险偏好过渡收缩行为正逐步得以矫正，对融资端的收缩及行业风险已纳入考量；年12月10日，中央经济工作会议表示，坚持房子是用来住的，不是用来炒的，加强预期引导，基调仍以预期管理为主。

供给端由并购贷首现宽松：年12月20日，央行及银保监会发文支持优质房企并购收购重点房企项目，鼓励银行稳妥有序开展并购贷业务；年1月6日，财联社报道，并购贷不计入“三条红线”指标考核。

需求端“因城施策”以非核心城市为主，放松公积金贷款、住房补贴等非核心政策，其中较具有代表性包括济南率先取消公积金贷款户籍限制，马鞍山等地提高公积金贷款额度，北海率先下调公积金贷款首付比例，福州二线城市跟进公积金贷款比例下调，自贡公积金贷款认定推行“认贷不认房”政策等。

第二阶段（年2月中-6月），行业在需求端政策加速落地，“因城施策”城市能级及政策力度均有提升，同时降息降准等总量政策出台，供给端债券融资获支持。其中以2月17日上东菏泽下调新房首付比例至20%为转折点，随后包括郑州19条政策、国务院金融稳定发展委员会会议召开明确控制行业风险、房贷利率下限及5年期LPR利率调整等一系列利好出台，标志着行业政策宽松进入加速期，部分重点政策变动如下：

政策表述聚焦风险化解，态度更为积极：3月16日，国务院金融稳定发展委员会会议召开，要求“对房地产行业及时研究和提出有力有效的防范化解风险应对方案，提出向新发展模式转型的配套措施。”会后，央行、银保监会、证监会、外汇局召开了专题会议，并发声表示将积极配合行业风险化解工作，同时财政部明确年内不具备扩大房地产税改革试点城市的条件。

供给端房企债券融资获支持：5月27日上交所为龙湖、碧桂园、新城、旭辉、美的置业5家示范房企举办投资者路演，支持房企进行债券融资，随后5家房企在5-6月期间均有新发债券，且均采用了信用保护工具。

需求端总量政策出台，“因城施策”宽松城市能级及政策力度持续加强：2月17日，山东菏泽下调首套房贷款比例至20%，成为首个下调商业贷款首套房首付比例的城市；2月21日强二线城市广州六大行集体下调房贷利率20BP；3月1日，郑州一次性出台十九条政策，包括“认贷不认房”、货币化安置、投亲购房等政策；5月9日，苏州放松限购限售要求，政策范围向强二线城市，内容向限售、限购强政策提升，随后强二线城市如成都、南京等均有宽松政策出台，且宽松力度更强；5月15日，房贷利率下限在LPR利率基础下浮20BP，5月20日，5年期LPR利率下调20BP，总量政策出台。

第三阶段（年7月-10月），受房企资金紧张影响，部分项目交付风险显现，政策聚焦于“保交楼”，重塑购房者信心，同时行业风险已充分确认，行业纾困加速。其中主要以7月14日多家银行公开回应按揭贷款风险，同日银保监会表示需

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